DSR 3단계 시행, 내 대출 한도는 얼마나 줄어들까?
2025년 7월 1일부터 금융위원회와 금융감독원이 발표한 '3단계 스트레스 DSR' 제도가 전면 시행됩니다. 이 제도는 앞으로 집을 사거나, 신용대출을 받으려는 사람들에게 큰 영향을 미칩니다. 특히 대출 한도가 줄어들 수 있기 때문에, 사전에 내용을 정확히 이해하고 대응 전략을 짜는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 2025년 5월 20일 정부 발표 자료를 바탕으로, 스트레스 DSR 3단계가 무엇인지, 어떤 식으로 달라지는지, 실수요자에게 어떤 영향을 주는지 하나씩 풀어보겠습니다.
스트레스 DSR 제도, 무엇이 달라졌나?
DSR은 대출자가 1년 동안 갚아야 할 원리금 총액이 연소득의 몇 퍼센트인지 나타내는 지표입니다. 그런데 스트레스 DSR은 여기서 한 걸음 더 나아갑니다. 앞으로 금리가 오를 가능성을 고려해, 실제 금리보다 더 높은 ‘가상의 금리(스트레스 금리)’로 계산합니다. 이 방식은 대출자의 미래 상환 능력을 더 보수적으로 판단해 대출 한도를 제한합니다. 이번 3단계에서는 이 스트레스 금리가 1.5%로 고정되어 적용됩니다. 이는 1단계(0.38%), 2단계(0.75%)에 비해 매우 높은 수치로, 실제로는 “대출 받을 수 있는 최대 금액”이 줄어들게 됩니다.
어떤 대출에 적용되나? 실수요자도 예외 없다
이번 3단계의 핵심은 '전면 적용'입니다. 은행뿐 아니라 보험사, 저축은행, 카드사 등 제2금융권까지 포함되며, 대출 상품 역시 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출 모두 해당됩니다. 신용대출의 경우에는 잔액이 1억 원을 넘을 때부터 스트레스 금리가 적용됩니다. 또 하나 중요한 점은 ‘지방 주택담보대출’에 한해 6개월간 2단계 수준의 스트레스 금리(0.75%)가 유지된다는 것입니다. 이는 최근 수도권과 지방 간 집값 양극화를 고려한 유예 조치입니다. 하지만 유예 기간은 단 6개월뿐이기 때문에 내년부터는 지방도 동일한 기준이 적용됩니다.
실제 대출 한도, 얼마나 줄어들까?
연 소득 1억 원인 차주가 수도권에서 주택담보대출을 받을 경우, 금리 유형에 따라 대출 한도가 약 1,800만 원에서 최대 3,300만 원까지 줄어드는 것으로 나타났습니다. 예를 들어, 혼합형 대출은 기존 6억 2,700만 원에서 5억 9,400만 원으로 약 3,300만 원 감소하며, 변동형 대출은 5억 9,400만 원에서 5억 7,400만 원으로 약 2,000만 원 줄어듭니다
신용대출도 마찬가지입니다. 만기 5년, 금리 5.5% 기준으로 볼 때, 기존에는 1.52억 원을 빌릴 수 있었지만 3단계 적용 시에는 약 1.48억 원으로 감소합니다. 이처럼 규제 강도는 소득이 높을수록, 대출 금액이 클수록 더 체감됩니다.
지방 주택담보대출만 6개월 유예
단, 지방의 경우는 조금 다릅니다. 최근 집값 상승세와 공급 상황 등을 고려해, 금융당국은 지방 주택담보대출에 대해서는 스트레스 금리를 기존 수준인 0.75%로 유지하도록 했습니다. 이 유예 조치는 2025년 12월 말까지 한시적으로 적용되며, 그 이후에는 수도권과 동일한 1.5% 스트레스 금리가 적용될 예정입니다. 즉, 지방에서는 6개월간 2단계 규제가 유지되고 이후 3단계로 전환됩니다.
언제부터 시행되고, 어떻게 준비해야 할까?
3단계는 2025년 7월 1일부터 적용됩니다. 다만, 6월 30일까지 부동산 매매계약을 완료했거나 입주자 모집 공고가 끝난 집단대출은 예외로 2단계 기준이 적용됩니다. 금융당국은 6월 중 행정지도를 고시하고, 7월 이후에는 각 금융기관의 DSR 운영 상황을 모니터링할 계획입니다. 실수요자 입장에서는 본인이 받으려는 대출의 금리 유형과 잔액, 금융기관 구분 등을 정확히 파악해, 사전에 대출 상담을 받아보는 것이 필요합니다. 단순히 ‘소득 대비 몇 배까지 가능하다’는 기존의 감으로는 이제 대출 전략을 짜기 어려운 시대입니다.
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